Gebäudetyp E - "einfach bauen"

Gebäudetyp E

von Frank Zillmer  -  11.12.2024

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Regierungsentwurf vom 6.11.2024 - Gut gemeint, aber schlecht gemacht

Am 6.11.2024 hat die Bundesregierung den Gesetzentwurf zum „Gebäudetyp E“ vorgestellt (Bundesratsdrucksache 555/24). 

Die Regelungen sollen das Bauen vereinfachen und kostengünstiger machen, indem die Bauvertragsparteien (Auftraggeber, Planer, Bauunternehmer) vereinbaren dürfen, dass sie von „anerkannten Regeln der Technik“ abweichen können, soweit diese nur Ausstattungs- und Komfortstandards betreffen. Der Auftragnehmer muss den Auftraggeber unter bestimmten Voraussetzungen nicht über die damit verbundenen Risiken aufklären, um eine Mängelhaftung zu vermeiden.

Ist der Auftraggeber Verbraucher, gelten jedoch spezielle Hinweispflichten.

Der Gesetzentwurf ist gut gemeint, aber schlecht gemacht worden.

Um den Gesetzentwurf und die Kritik daran zu verstehen, muss man die aktuelle Rechtslage kennen, denn auch diese erlaubt unter bestimmten Umständen schon Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik:

Bisherige Rechtslage

„Allgemein anerkannte Regeln der Technik“ sind -nach der Rechtsprechung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung hierüber- in Bau- und Planungsverträgen einzuhalten. Ansonsten ist die Bau- oder Planungsleistung mangelhaft.

Wird durch die Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik eine Gefahr für Leib und Leben eines Menschen verursacht, machen sich Planer, Bauleiter und Bauunternehmer wegen „Baugefährdung“ (§ 319 StGB) strafbar. 

Die Gefahr reicht schon aus. Es muss noch gar nicht zu einem Schadenfall gekommen sein. Auch fahrlässiges Handeln ist nach diesem Gesetz strafbar.

Im VOB/B-Vertrag ergibt sich die vertragliche Pflicht zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik aus § 4 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B und § 13 Abs. 1 VOB/B: Danach hat der Auftragnehmer die allgemein anerkannten Regeln der Technik zu beachten und leistet mangelhaft, wenn er das versäumt. Durch die Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag wird die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik somit auch vertraglich ausdrücklich verpflichtend.

„Anerkannte Regeln der Technik“ sind Regeln der Baukunst. Sie sind unter den Technikern bekannt und als richtig anerkannt und haben sich über einige Zeit bewährt. Die Regeln sind keine Rechtsnormen, sondern ein Erfahrungswissen, das sich ständig weiterentwickelt. Die Regeln gehen über DIN- und VDE- Normen usw. weit hinaus und sind mit ihnen manchmal sogar nicht einmal identisch. Selbst Sachverständige sind sich gelegentlich nicht einig darüber, ob eine Regel dazugehört oder nicht.

Von Regeln, die nur Komfort- oder Ausstattungsmerkmale betreffen, kann in Planungs- und Bauverträgen schon immer abgewichen werden, wenn der Auftraggeber hierüber vor der Ausführung aufgeklärt worden ist. Diese „Bedenkenanzeige“ muss den Auftraggeber so umfassend über alle Risiken und Konsequenzen aufklären, die mit dem Verzicht auf diese Regeln verbunden sind, dass der Auftraggeber eine eigene Risikoabwägung vornehmen kann. Er muss durch die Aufklärung zum „Fachmann“ gemacht werden, um alle Risiken und alle Konsequenzen erkennen und abschätzen zu können. Ist die Aufklärung erfolgreich, kann der Auftraggeber den Auftragnehmer für diese Regelabweichungen nicht mit Gewährleistungsansprüchen in die Haftung nehmen. In der Praxis sind viele Bedenkenanzeigen jedoch nutzlos, weil die Aufklärung des Auftraggebers durch den Auftragnehmer nicht sorgfältig und weitgehend genug erfolgt ist: Die Rechtsprechung hierzu ist sehr streng (BGH, Urt. v. 4.6.2019, VII ZR 54/07). 

Auch Fachleuten untereinander müssen sich aufklären, wenn dem Auftraggeber das erforderliche Spezialwissen fehlt.

Kommt es zu einer Verletzung von Leib oder Leben, hilft dieser Gewährleistungsausschluss dem Auftragnehmer nicht, denn er kann mit dem Auftraggeber keinen „Vertrag zulasten Dritter“ abschließen: Der Verletzte oder seine Kranken- und Unfallversicherung können gegen den Auftragnehmer vorgehen und auch Staatsanwälte und Strafrichter sind von der Vereinbarung über den Gewährleistungsausschluss unbeeindruckt. Sie erkennen an der Vereinbarung vielmehr, dass der Regelverstoß vorsätzlich erfolgt ist. Das hat nicht nur für die Strafhöhe Folgen, sondern auch für den Versicherungsschutz: Dieser entfällt bei der vorsätzlichen Herbeiführung eines Versicherungsfalles.

Hinzu kommt, dass es nach den Landesbauordnungen der Länder durch Verwaltungsvorschrift als technische Baubestimmungen eingeführte technische Regeln gibt: Das sind (eigentlich private) DIN-Normen und andere Regelwerke, von denen damit kraft Gesetzes nicht abgewichen werden darf. Diese Kataloge enthalten nicht nur Regeln zum Schutz von Leben und Gesundheit wie z.B. Regeln zur Standsicherheit und zum Brandschutz. Enthalten sind z.B. auch Regeln zur Barrierefreiheit, zum Schall- und Wärmeschutz. Verstöße gegen die Landesbauordnung stellen nach dem Landesrecht eine Ordnungswidrigkeit dar, neben Geldbußen droht auch eine Vermögensabschöpfung.

Sinn und Zweck der geplanten Neuregelung - Gebäudetyp E

Die Regierung hat erkannt, dass es eine unübersehbar große Vielzahl von Normen und Regeln gibt, die das Bauen teuer machen. Sie möchte mit dem „einfachen Bauen“ oder Experimentellen Bauen“ die Möglichkeit schaffen, Kosten zu sparen. Auch sollen innovative Bautechniken ermöglicht werden, die sich bisher noch nicht bewährt haben und deshalb noch nicht zu den anerkannten Regeln der Technik gehören.

Der „Gebäudetyp E“ ist jedoch kein spezieller Gebäudetyp, sondern ein Begriff für Bau- und Planungsverträge, bei denen von bestimmten Standards abgewichen werden darf.

Hierbei soll die Einhaltung bestimmter Regeln und Normen nicht ohne ausdrückliche Vereinbarung geschuldet sein und deren Nichtbeachtung soll keinen Sachmangel darstellen. Eine Aufklärung über die Risiken und Konsequenzen soll nicht erforderlich sein – vielmehr sollen diese Standards nur dann geschuldet sein, wenn sie ausdrücklich vereinbart worden sind.

Im Gesetzentwurf wird zwischen sicherheitsrelevanten und sonstigen (Komfort-)Standards unterschieden: Von (oft kostenträchtigen) Komfort- und Ausstattungsstandards soll abgewichen werden dürfen; von sicherheitsrelevanten Regeln hingegen nicht.

Verbraucher sollen rechtzeitig darauf hingewiesen werden, auf welche Standards verzichtet werden soll, damit sie sich über entsprechende Standards erkundigen können.

In Verträgen zwischen fachkundigen Unternehmen sollen Erleichterungen gelten, die von Konsequenzen und Risiken einer Aufklärung befreien.

Soweit die Begründung zum Entwurf.

Das ist gut gemeint, aber gut gemeint ist hier leider das Gegenteil von gut geworden.

Der Regierungsentwurf - Gebäudetyp E (innovativ und einfach bauen)

Bautechnische Normen und Regeln, die reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale betreffen, sollen nach § 650a Abs. 3 BGB RegEntw ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht Gegenstand der vertraglichen Leistungspflicht sein. 

Der Ansatz ist begrüßenswert.

• Streit darüber ist aber vorprogrammiert, wann es um „Ausstattung und Komfort“ und wann es um „Gesundheitsgefahren“ geht. An die Diskussion und Rechtsprechung zum Thema „Schallschutz“ sei in diesem Zusammenhang erinnert. Diese Regelungen haben ihren Ursprung bekanntlich im Gesundheitsschutz. Bis zu welchem Schallschutz darf folgenlos verzichtet werden? 
  
  
• Was gilt, wenn das Landesrecht die Einhaltung der Standards trotzdem erforderlich macht, weil es sich um eingeführte technische Regeln handelt?
  
  
• Achtung bei der Vereinbarung der VOB/B: Dadurch bleibt es bei der vertraglichen Verpflichtung – die entsprechenden Regelungen müssen abbedungen werden mit der Folge, dass die VOB/B nicht mehr „als Ganzes“ vereinbart ist. Das löst die Inhaltskontrolle aus und führt zur Unwirksamkeit diverser VOB/B-Klauseln und damit zu erheblicher Rechtsunsicherheit.
  
  

Wenn keine Leistungspflicht zum Einhalten von Komfortstandards besteht:

Befreit das die Planer und Bauunternehmer dann nicht auch konsequenterweise von ihren diesbezüglichen Hinweispflichten?

Gegenüber Verbrauchern soll es trotzdem ausdrücklich weiterhin eine Hinweispflicht geben. Was gilt aber gegenüber anderen Vertragspartnern?

Mängel und Hinweispflichten können doch nur entstehen, wenn von einer bestehenden Verpflichtung abgewichen wird. Trotzdem bleibt es nach § 650 o BGB RegEntw bei einer Mängelhaftung, wenn bestimmte Voraussetzungen nicht vorliegen (Siehe auch weiter unten).

Wie kann der Verstoß gegen eine Regel einen Mangel darstellen, wenn die Einhaltung der Regel vertraglich gar nicht geschuldet ist?

Auch bautechnische Normen, die durch Rechtsverordnung der Bundesregierung ohne Zustimmung des Bundesrates bestimmt worden sind, sollen ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht Gegenstand der vertraglichen Leistungspflicht sein.

Die Landesbauordnungen aller Bundesländer enthalten jedoch „eingeführte technische Regeln“, die Kraft (Landes-)Gesetzes einzuhalten sind.

Kollisionen zwischen den Regelungen zwischen Bund und Ländern sind vorprogrammiert.

Was soll im Kollisionsfall gelten und wie sollen Planer und Handwerker den Überblick behalten?

Verbraucher müssen „rechtzeitig“ vor Vertragsschluss „in geeigneter Weise“ darauf hingewiesen werden, in welchen Baubereichen ohne ausdrückliche Vereinbarung von Ausstattungs- und Komfortstandards abgewichen wird. 

Wann erfolgt der Hinweis noch „rechtzeitig“?

Die Begründung des Entwurfs enthält den Hinweis, dass der Verbraucher sich „positiv nach entsprechenden Standards erkundigen“ können soll. Eine Unterschrift in einem Kasten über der Unterschrift zum Architekten- oder Bauvertrag ist dann ersichtlich nicht „rechtzeitig“: Zeit für Erkundigungen ist dann nicht mehr gegeben.

Wieviel Zeit ist „genug“?

Wie sollen insbesondere Planer „rechtzeitig vor Vertragsschluss“ Hinweise geben?

Zu diesem Zeitpunkt gibt es noch keine Planungsleistung, die Aufschluss über Standards geben kann, die eingehalten werden können oder auf die verzichtet werden kann. Von einer fehlenden Möglichkeit, auf Kostenfolgen hinzuweisen, ganz zu schweigen.

Welche Weise ist „geeignet“?

Verbraucher sind damit weiterhin über alle mit dem Verzicht verbundene Risiken aufzuklären, damit Handwerker und Planer später nicht in die Gewährleistungshaftung geraten.

Insbesondere kleine Handwerksbetriebe und Planungsbüros, die ihren Kunden kostengünstige Leistungen anbieten möchten, geraten dadurch in eine kaum vermeidbare Haftungsfalle:

Auftragnehmer müssen damit wie bisher lückenlos (!) über alle Risiken aufklären, die der Verzicht auf die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik mit sich bringt und diese Aufklärung nachweisen können. Wird über ein Risiko nicht aufgeklärt und realisiert es sich später, ist die Leistung des Handwerkers oder Planers wegen eines Verstoßes gegen die anerkannten Regeln der Technik weiterhin mangelhaft. Der Handwerker oder Planer muss auf seine Kosten nachbessern bzw. Schadenersatz leisten.

Dieser Haftung entgeht der Handwerker oder Planer nur, wenn er den Auftraggeber wie bisher so aufklärt, dass der Auftraggeber eine eigene Risikoabwägung vornehmen kann und der Auftragnehmer das mit einer entsprechenden Dokumentation nachweisen kann. Das ist keine Änderung oder Verbesserung gegenüber der bestehenden Rechtslage und führt zu einem absurden und haftungsträchtigen Bürokratismus, dem ich keinem Handwerker oder Planer empfehlen kann.

Eine böse Falle für den Versicherungsschutz

Für Planer kommt hinzu, dass die vereinbarte, aber nicht wirksam vermittelte Abweichung von den Standards „vorsätzlich“ erfolgt – mit der Folge, dass der Versicherungsschutz absehbar entfällt, weil damit gegen versicherungsvertragliche Obliegenheiten verstoßen wird.

In § 650 o BGB RegEntw sind Beschaffenheitsvereinbarungen und Sachmängelhaftung geregelt.

In Verträgen zwischen „fachkundigen Unternehmen“ kann danach in einer Beschaffenheitsvereinbarung von anerkannten Regeln der Technik abgewichen werden, ohne dass der Auftragnehmer den Auftraggeber über die Risiken und Konsequenzen der Abweichung hinweisen muss. 

• Nach § 650 a Abs. 3 BGB RegEntw ist die Einhaltung der Komfortstandards ohne ausdrückliche Vereinbarung aber gar nicht mehr geschuldet – eine Beschaffenheitsvereinbarung mit diesem Inhalt ist damit gar nicht nötig. Trotzdem regelt § 650 o BGB RegEntw für Gebäudevertrage zwischen „fachkundigen Unternehmen“, dass diese von anerkannten Regeln der Technik mit einer Beschaffenheitsvereinbarung abweichen dürfen, ohne über die damit verbundenen Risiken und Konsequenzen aufklären zu müssen. Muss ohne Beschaffenheitsvereinbarung trotzdem aufgeklärt werden?
  
  
• Verträge mit öffentlichen Auftraggebern, gewerblichen Auftraggebern ohne Bezug zum Bauen und Verbrauchern sind damit von der Erleichterung von vornherein ausgeschlossen. Die Regelung ist dennoch seltsam, weil Komfort- und Ausstattungsstandards ohne ausdrückliche Vereinbarung ohnehin nicht Gegenstand der vertraglichen Leistungspflicht sind. Ohne diese Leistungspflicht ist eine Aufklärungspflicht aber sinnfrei, denn der Gesetzgeber möchte mit der Regelung über die Einschränkung der Leistungspflicht die haftungsträchtige Aufklärungspflicht ja grade abschaffen. Nur für Verträge mit Verbrauchern ist geregelt, dass es bei der Aufklärungspflicht bleibt. Was soll aber gegenüber anderen Vertragspartnern gelten, die weder Verbraucher noch fachkundige Unternehmer sind? Woher kommt die Aufklärungspflicht über eine Abweichung von einem Standard, dessen Einhaltung gar nicht geschuldet ist? Schon heute gibt es viele „Luxus-Standards“, deren Einhaltung unzweifelhaft nicht geschuldet ist. Niemand käme auf die Idee, von Planern und Bauunternehmen zu verlangen, dass sie den Auftraggeber darüber aufklären müssen, dass es diese Möglichkeiten gibt und welche Konsequenzen und Risiken damit verbunden sind, diesen Luxus nicht einzubauen – und bei fehlender Aufklärung einen Mangel an der Planungs- oder Bauleistung anzunehmen.
  
  
• Ist keine Beschaffenheit vereinbart, begründet die Regelabweichung nach § 650 o BGB RegEntw nur dann keinen Sachmangel, „wenn die dauerhafte Sicherheit und Eignung trotzdem gewährleistet ist und die Ausführungsqualität durch eine gleichwertige Leistung gewährleistet ist und der Auftraggeber über die Regelabweichung und die Kostenfolgen vor der Ausführung hinweist“. Ansonsten soll es bei der Sachmangelhaftung bleiben. Ein Mangel kann aber nur vorliegen, wenn von einer geschuldeten Ausführung abgewichen wird… Haftungsträchtig ist hier zudem schon die Pflicht zum Hinweis auf die Auswirkung auf die Kosten: Die Befreiung von der Pflicht, über die Risiken und Konsequenzen der Abweichung vom Standard aufzuklären, ist nur wirksam, wenn vor der Ausführung auf die Auswirkungen auf die Kosten hingewiesen wird. Fehlt der Hinweis auf die Kostenfolgen, greift die Erleichterung nicht. Unklar ist, was geschieht, wenn die Kostenprognose sich als falsch erweist; Planer können bei Vertragsschluss und vor der Ausführung ihrer Planungsleistung wie schon dargestellt den Kostenhinweis ohnehin unmöglich geben.

Wie soll zudem eine „gleichwertige Ausführungsqualität“ erreicht werden, wenn Komfortstandards nicht eingehalten werden?

Der Gesetzentwurf bedarf daher noch einiger Veränderungen, damit er praktisch umsetzbar ist. In dieser Form ist das Gesetz widersprüchlich, nicht umsetzbar und wird den damit verfolgten und sehr begrüßenswerten Zweck, Vereinfachungen und Rechtssicherheit zu erzeugen, nicht erreichen.

Ungewöhnlich ist, dass der VII. Senat des BGH, der für Bausachen zuständig ist, sich mit einem deutlichen Standpunkt zu dem Entwurf des Gesetzes zu Wort gemeldet hat (Baurecht 2024, Seite 1725):

Üblicherweise entscheidet der BGH nur Rechtsstreitigkeiten, die an ihn herangetragen werden. Stellungnahmen zu Gesetzentwürfen gehören nicht zu seinen Aufgaben und erfolgen daher üblicherweise nicht. Zu diesem ungewöhnlich schlecht gelungenen Gesetzentwurf meldet er sich jedoch zu Wort:

Er rügt, dass der Gesetzgeber den Mangelbegriff verkennt, die typischen Leistungsketten im Werkvertrag übersieht und privaten DIN-Normen zu Unrecht Gesetzesrang einräumt.

Der Gesetzentwurf sehe „in einem Schnellverfahren ohne fachkundige Begleitung tiefgreifende Änderungen des Bauvertragsrechts vor, ohne deren Wirkung durchdacht zu haben.“ 

Dem ist nichts hinzuzufügen.

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Die persönliche Haftung und Verantwortung des Bauleiters